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一、不動產證券化具有那些特性？
答：不動產證券化具有以下三項特性：
﹙1﹚ 結構性
所有階段的不動產融資都是以對象資產，亦即商業不動產的現金流量作為信用基礎，並通過信用提高(credit supports)的措施使其增強的。商業不動產抵押證券在資本市場上的表現為結構證券(structured transactions)。
結構證券與非結構證券的不同在於一個國家或一個企業﹙非結構債券﹚在短期內通常是不可能改變其財務狀況的，但在結構證券的情況下，通過擔保使資產價值增加及設定抵押金額減少，降低LTV率(loan to value ratio)，從而使信用狀況得到改善。
如果從評等角度來看，就是一種能夠滿足目標評等的結構，例如通過改變設定條件可以馬上使A評等變為AA評等。從這一意義上來看，結構證券對於被傳統資本市場拒之門外的發行者來講，開拓了新資本市場的通道。結構性是證券化的特性，其原理首先是由MBS所形成的，商業不動產抵押證券是對於MBS的應用。
﹙2﹚ 職能化
亦即融資各個職能的分化(unbundling)。
融資的資本市場化意味著融資各職能的效率性由資本市場檢驗，孕育著職能結構由一體化向專業化轉變。債務證券化的融資職能結構是把債務發起(origination)、銷售、服務、承保各職能分別由各自不同的主體承擔。
為了使分解的各職能發揮整體功能，在各專業機構高度發揮專業職能的同時，還要確立使各專業職能有效發揮整體功能的結構，此即基礎結構(infrastructure)。
MBS評等所分析的基礎結構內容為：發行者、服務者、託管者等。在不動產股權形態證券化的情況，由於商業不動產的特點，從一種角度可將職能分解為：不動產項目的管理、不動產證券的基金管理和不動產管理。
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