不動產是提升國家競爭力的火車頭,任何一項企業的經營都無法脫離不動產。企業是由土地、資本、勞動及企業家四者所組合而成的,而土地所形成的價值及價格、租金乃是企業投資經營的最大成本。同時,土地的有效利用、立地條件、工廠、公司之設點也與土地有關。
本書的寫作特色是將企業經營與不動產結合,例如:企業連鎖經營需要租金的訂定、商圈的規劃、房仲業的加盟型態、企業經營之原則、影響因素、企業經營所應遵守之法令,以及企業中最大的固定成本(土地及建物)價格決定。最後,探討企業(包括大專院校)所面臨到地上權、山坡地、高壓電、權利金、租金之收取,其方法為何。
本次改版補充國土綜合開發、國土計畫法、山坡地開發與水土保持等相關內容。
作者簡介
邢進文
畢業於中興大學法商學院地政系暨公共事務學院公共政策研究所(都市計畫組─丁組),做過建設、營造、廣告、量販及土地開發可行性評估等工作。多年來於大學教授不動產相關課程,並完成城鄉資源規劃博士學位。
1991年加入太上廣告,擔任建設公司廣告媒體發包職務。
1996年開始接觸建商並擔任臺北上河圖、萊茵賞、小凱悅等案企劃暨專案。
1998年進入中華工程,參與上海青陽城鄉開發案、花卉商城評估小組。
2001年主持建築師事務所擔任副所長。
2002年取得教育部講師證。
2002年任教於東海大學、空中大學、長榮大學不動產估價學分班講師。
2003年主持鑑價企業擔任中區執行處經理一職。
2006年受邀擔任都市計畫委員,開始了解土地開發與都市計畫的關係,並受邀各級政府、公會、大專院校及各房仲體系講座。同年擔任國立、私立大學企管系及行銷管理系課程規劃委員,並受邀臺北大學運動休閒系、靜宜大學觀光系、國立雲林科技大學財務金融所講座。
2007年進入臺灣量販集團擔任購物中心、量販店評估小組專案。同年受邀至桃園縣政府與桃園不動產房仲公會不動產經紀論壇。
2008年參與世曦工程顧問投標市地重劃諮詢顧問。
2009年亦受邀至房地產各相關同業公會顧問,發揮棉薄之力。
2011年參與內政部土地徵收條例修法計畫案,負責探究美國土地徵收政策。
2014年受邀各機關與不動產公司土地開發、指定建築線、都市計畫技巧與工業用地、農地分析講座。
2015年受邀各縣市房仲公會講座並出版《不動產投資與土地開發》一書(第6版),教學相長。
2017年受邀各地區公益社團演講(臺灣農村開發分享),並受邀臺灣港務公司土地開發內部訓練。同年之際受邀彰化縣政府、苗栗縣政府地政局處土地開發講座。
2018年受邀律師公會演講既成巷道地役權與指定建築線糾紛案例探討。
2020年度受邀龍安總部、友成幸福團隊講座,題目:臺灣地區國土計畫實務案例分析。並受邀彰化縣地政士公會講座(國土計畫實例分析)。期間2020年度並應彰化縣政府就閒置文化空間擔任顧問輔導團訪視委員。
2020-2021年度受邀臺東縣不動產經紀與房仲公會講座(國土計畫與臺東房產重劃、建築線、地籍套繪、休閒農場、農地使用案例分析)。
PART 1 原則、因素、程序
Chapter 1 不動產價值概說
一、緒論──不動產收益能力的估計更重於資產擔保的價值計算
何謂不動產
不動產市場
不動產價值:黃金原則
美國實施土地徵收補償作法
二、不動產投資原則──不動產價格形成原則(估價)
需要與供給原則
變動原則
替代原則
最有效使用原則
均衡原則
收益遞增遞減原則
收益分配原則
貢獻原則
適合原則
競爭原則
預測原則
外部性原則
三、影響不動產價格形成的原因(因素)──三大因素解說
一般因素
區域因素
個體因素一:以分區為說明
個體因素二:以土地、建物為說明
不動產價值的重要性
四、不動產鑑定價值之程序
修法前之技術規則
不動產價值程序介紹(店面價值計算)
PART 2 基本衡量價值的方法
Chapter 2 基本價值方法
一、原價法(成本法)
原價法內容
原價法意義
求取重新建造成本之方法與產品定位的關係
減價修正(折舊)
二、買賣實例比較法──市價比較法
意義
特性
步驟
三、收益還原法──收益資本化法
意義
主要概念
公式
收益訂有期限
四、殘餘法
意義
土地殘餘法
建物殘餘法
公式
貢獻原則
PART 3 租金價值及路線價值分析
Chapter 3 企業經營之租金價值分析──新訂租金、續訂租金
意義
種類
企業案例:基地條件分析
租屋應注意事項
Chapter 4 路線價值
路線價
深度指數
四三二一、九八七六法則
一般土地(宗地)
臺灣省路線價價值法之應用
平行四邊形路線價價值
梯形路線價價值
三角形路線價價值
左右(雙面)臨街地
路角地土地路線價價值
袋地價值計算的方法
區段價法
標準田地
標準宗地法
蘇慕斯法則及霍夫曼法則
PART 4 土地開發投資及樓房投資分析
Chapter 5 其他價值分析(國土計畫的新思維)
素地的價值計算
住宅用地的價值計算
工業用地的價值計算
商業用地的價值計算
農業用地的價值計算
以農會處分不良債權計畫為例(連帶債務)
農地農業農用政策之研究
臺灣地區土地使用計畫與管制體系
農業用地興建農舍辦法修正草案補充說明
山坡地法令與分析 ≃ 以 16.7 坡度為準則
山坡地論壇(水土保持課題)
水庫集水區問題
Chapter 6 土地開發分析
Chapter 7 樓房與辦公大樓的價值估算(都市計畫與建築之關係)
意義
立體地價
公式
PART 5 都市計畫內(外)標的物價值開發及其他權利價值計算
Chapter 8 特殊標的物開發與價值分析
高爾夫球場價值開發
土地重劃價值開發
地上權價值開發
區段價法(公告現值的計算方法)
迴歸分析法
標準田法
墓地價值開發
溫泉地價值開發
公共設施保留地價值計算(高考熱門試題)
Chapter 9 房屋價值與建物價值分析──商店店面價值介紹與分析
房屋價值概念
建物工程造價成本分析
建築面積核算內容
Chapter 10 建築改良物價值程序暨規則
法源
辦理機關
折舊
價值程序
PART 6 投資經營分析
Chapter 11 貨幣的時間價值
前言
終值、現值、年金的觀念
利息的產生
年金終值
年金現值
永續年金
本利均等年賦償還率(貸款之本金分期攤還)
有效年利率
Chapter 12 不動產企業投資比率(工具)
投資概念
投資比率表
Chapter 13 企業抵押貸款分析
固定還本(本金)貸款:本金固定
固定付款貸款:本息固定
CAM與CPM之差異為何?
Chapter 14 企業加盟與明星產業規劃
前言
加盟企業與租金關係
商圈規劃與商機
商圈型態之區位選擇研究:以童裝公司為例
Chapter 15 不動產證券化與企業經營
前言
不動產證券化與企業經營之關係
土地信託之說明與介紹
【附件】證券化不動產估價報告書範本
Chapter 16 後工業化的企業連鎖經營
前言
臺灣的現況
加盟連鎖指標
結論
APPENDIX 1 範例解析(國家高普考適用)
APPENDIX 2 都市計畫法臺中市施行自治條例
APPENDIX 3 非都市土地最新修正條例